Advogado Adjudicação Compulsória BH MG

Advogado Especializado em Adjudicação Compulsória BH MG

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O Que É a Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação que visa a obtenção de uma sentença judicial com força de escritura pública, transferindo a titularidade de um imóvel ao comprador, quando o contrato de compra e venda já foi integralmente cumprido, mas o vendedor não formalizou a transferência.

Esse procedimento está fundamentado no Código Civil, especialmente no artigo 1.417, que regula os direitos do compromissário comprador, e no artigo 16 do Decreto-Lei nº 58/1937, que disciplina o processo de adjudicação compulsória em contratos de promessa de compra e venda.

Cabimento da Adjudicação Compulsória

A adjudicação compulsória é cabível nas seguintes situações:

1. Contrato de Compra e Venda Quitado:
   • Quando o comprador cumpriu integralmente sua obrigação contratual, como o pagamento do preço, mas o vendedor não outorgou a escritura definitiva.
2. Impossibilidade de Contato com o Vendedor:
   • Quando o vendedor faleceu, encontra-se em local incerto ou recusou-se a formalizar a transferência.
3. Promessa de Compra e Venda Registrada:
   • O artigo 26 do Decreto-Lei nº 58/1937 exige o registro do contrato de promessa de compra e venda no cartório de imóveis como requisito para a adjudicação compulsória. Contudo, a jurisprudência admite a dispensa do registro em alguns casos, considerando o princípio da boa-fé.

Requisitos para Propositura da Ação

Para propor a ação de adjudicação compulsória, o autor deve apresentar:

1. Contrato de Compra e Venda:
   • O contrato deve ser apresentado, comprovando a existência da relação jurídica entre as partes.
2. Prova de Quitação:
   • É necessário comprovar que o comprador cumpriu sua obrigação de pagar o preço total do imóvel, seja por recibos ou outros documentos que atestem o pagamento.
3. Identificação do Imóvel:
   • O imóvel deve estar devidamente descrito, incluindo matrícula ou número de registro no cartório competente.
4. Inércia ou Recusa do Vendedor:
   • O autor deve demonstrar que o vendedor se recusou ou está impossibilitado de formalizar a transferência.

Particularidades da Adjudicação Compulsória

1. Registro no Cartório de Imóveis:
   • A sentença judicial que concede a adjudicação compulsória tem efeito de escritura pública e deve ser levada ao cartório de registro de imóveis para formalizar a transferência da propriedade.
2. Imóvel em Nome de Terceiros:
   • Se o imóvel estiver registrado em nome de terceiros, pode ser necessária a inclusão deles no processo, desde que a alienação tenha ocorrido de forma fraudulenta ou sem respeitar os direitos do compromissário comprador.
3. Prescrição:
   • Em regra, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível, considerando-se o direito do compromissário comprador como um direito real protegido.
4. Boa-Fé e Função Social:
   • O princípio da boa-fé e a função social do contrato são pilares da adjudicação compulsória, protegendo o adquirente que agiu de forma legítima e cumpriu suas obrigações.

Procedimento da Ação de Adjudicação Compulsória

1. Petição Inicial:
   • A ação deve ser ajuizada no foro de situação do imóvel (artigo 47 do Código de Processo Civil).
   • A petição inicial deve conter a descrição do imóvel, a relação jurídica entre as partes, a comprovação do cumprimento das obrigações e a inércia ou recusa do vendedor.
2. Citação do Réu:
   • O vendedor (ou seus herdeiros) será citado para apresentar defesa. Caso esteja em local incerto ou não sabido, será feita a citação por edital.
3. Produção de Provas:
   • O autor pode apresentar documentos e testemunhas que comprovem a quitação do contrato e a relação contratual.
4. Sentença:
   • Se o juiz julgar procedente o pedido, a sentença terá força de escritura pública e poderá ser levada diretamente ao cartório de registro de imóveis.

Impactos e Benefícios da Adjudicação Compulsória

1. Regularização da Propriedade:
   • Garante a segurança jurídica ao comprador, permitindo o registro do imóvel em seu nome.
2. Proteção ao Comprador:
   • Evita prejuízos decorrentes da inércia ou má-fé do vendedor.
3. Execução Direta:
   • A sentença tem efeito imediato e dispensa a necessidade de novas negociações com o vendedor.
4. Prevenção de Litígios:
   • Formaliza a transferência de propriedade, evitando disputas futuras relacionadas ao imóvel.